La réponse courte
La sous-location exige une autorisation en Suède. La personne qui vous loue doit avoir l'accord du bailleur, ou celui de la commission des baux, la hyresnämnden, et la page officielle le dit sans détour : du måste först få det godkänt av hyresvärden eller hyresnämnden. Il lui faut aussi des beaktansvärda skäl, un motif sérieux comme un travail ou des études ailleurs à titre temporaire, une maladie, ou un essai de vie commune. Le loyer ne peut pas dépasser la skälig hyra prévue au chapitre 12, article 55 du jordabalken. Demandez l'autorisation écrite avant de payer quoi que ce soit : sans elle, le locataire principal risque de perdre l'appartement, et vous avec lui.
Première main, seconde main, et ce qu'on vous propose vraiment
Un förstahandskontrakt est un bail direct avec le bailleur, exactement ce que les files d'attente au logement servent à distribuer. Un andrahandskontrakt est une sous-location : quelqu'un qui détient l'appartement vous le loue pour un temps. Un korttidskontrakt ou une chambre en colocation sont des variantes de la même idée.
Presque tous ceux qui arrivent en Suède commencent par la seconde catégorie, parce que la première prend des années dans les grandes villes. C'est normal et ce n'est pas un signal d'alarme. Ce qui compte, c'est de savoir si la sous-location est autorisée et si le prix est défendable.
La file d'attente vaut quand même l'inscription dès le premier jour, même pendant votre sous-location, parce que l'ancienneté ne commence à courir qu'à l'inscription. Nous en avons parlé dans l'article sur la bostadskö.
| En suédois | Ce que ça veut dire | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Är det ett andrahandskontrakt? | C'est un contrat de sous-location ? | La première question, avant la visite. |
| Har du tillstånd från hyresvärden? | Avez-vous l'autorisation du bailleur ? | La deuxième question. Posez-la franchement. |
| Kan jag få se tillståndet? | Je peux voir l'autorisation ? | C'est un document. Le demander est normal. |
| Hur länge gäller kontraktet? | Le contrat court sur combien de temps ? | Les autorisations se donnent en général un an à la fois. |
L'autorisation n'est pas une formalité
La règle vaut pour un appartement en location et, avec sa propre formulation, pour un bostadsrätt détenu via une coopérative : celui qui vous loue a besoin d'un accord. Sveriges Domstolar, l'autorité dont dépendent les commissions des baux, l'écrit ainsi : du måste först få det godkänt av hyresvärden eller hyresnämnden, et ajoute om du hyr ut lägenheten utan lov riskerar du att förlora den.
Le motif doit être réel. Le terme est beaktansvärda skäl, et les exemples donnés sont l'absence temporaire pour travail ou études ailleurs, la maladie, ou l'essai d'une vie commune. Vouloir un revenu locatif n'en fait pas partie.
L'autorisation est en général accordée pour un an renouvelable, des durées plus longues restant possibles pour une mission à l'étranger. Une sous-location présentée comme sans limite de durée mérite donc une question plutôt que de l'enthousiasme.
La sanction tombe sur la personne qui sous-loue, puis sur vous. Si elle perd l'appartement, votre contrat part avec, et vous cherchez un logement dans l'urgence, dans une ville où c'est précisément le problème.
| En suédois | Ce que ça veut dire | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Har hyresnämnden godkänt uthyrningen? | La commission des baux a-t-elle approuvé la sous-location ? | Quand le bailleur a refusé et que le locataire est allé devant la commission. |
| Vad är skälet till att du hyr ut? | Quelle est la raison de votre sous-location ? | Question légitime, et la réponse indique si l'autorisation était probable. |
| Är det en hyresrätt eller en bostadsrätt? | C'est une location ou une coopérative ? | Règles différentes, autorisation différente. |
| Får jag folkbokföra mig på adressen? | Puis-je m'inscrire au registre à cette adresse ? | Cela décide de votre courrier, de votre identité et de la moitié de vos démarches. |
Le loyer, et le mot skälig
Un loyer de sous-location ne se fixe pas librement. La règle est qu'il ne peut pas dépasser la skälig hyra, un loyer raisonnable, au sens du chapitre 12, article 55 du jordabalken. Dans une location, il s'ancre sur ce que paie le locataire principal.
Une sous-location meublée peut porter un supplément pour les meubles, et l'accès à une place de parking ou à une cave peut être facturé. Une majoration vague parce que le marché est tendu n'est pas un supplément, et un locataire qui a surfacturé peut être condamné à rembourser.
Ce n'est pas pour aller devant une commission dès le premier jour, c'est pour reconnaître un prix sans fondement. Si l'appartement est une location, demander le loyer de première main vous dit presque tout, et quelqu'un qui refuse de le dire vous dit autre chose.
| En suédois | Ce que ça veut dire | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Vad är förstahandshyran? | Quel est le loyer de première main ? | La question qui ancre le prix. |
| Ingår möbler i hyran? | Les meubles sont-ils compris dans le loyer ? | Une sous-location meublée peut porter un supplément. |
| Ingår el och bredband? | L'électricité et internet sont-ils compris ? | Souvent oui en sous-location, souvent non. À écrire. |
| Hur stor är depositionen? | Le dépôt de garantie est de combien ? | Les dépôts sont courants en sous-location. Exigez un reçu. |
Le contrat, et les quatre lignes qu'on oublie
Un contrat écrit n'est pas exigé dans toutes les situations, et il faut quand même l'exiger. Quatre lignes règlent la plupart des disputes futures.
Le préavis. Qui peut mettre fin au contrat, avec combien de mois, et pour les deux parties.
Ce qui est compris. Électricité, internet, créneau de buanderie, cave, place de parking. Chaque élément est dans le loyer ou ne l'est pas.
L'état à la remise des clés. Des photos le jour de l'entrée, jointes au contrat, règlent tous les litiges de dépôt qui se joueraient sinon sur la mémoire de l'un contre celle de l'autre.
L'inscription au registre. Un bailleur ou une agence qui demande une preuve de revenus veut des fiches de paie, et savoir lire une lönespecifikation vaut mieux avant la première visite. Si vous pouvez vous déclarer à cette adresse auprès de Skatteverket, ce qui détermine où arrive votre courrier officiel, et ce qui compte pour tout, du personnummer à la boîte aux lettres numérique.
| En suédois | Ce que ça veut dire | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Vilken uppsägningstid gäller? | Quel préavis s'applique ? | Trois mois est courant, mais cela doit être écrit. |
| Kan vi skriva ett kontrakt? | On peut faire un contrat ? | Si la réponse est non, vous avez votre réponse. |
| Vi tar bilder vid inflyttning. | On prend des photos à l'entrée. | À dire comme une étape normale, parce que c'en est une. |
| Kvitto på depositionen, tack. | Un reçu pour le dépôt, merci. | Toujours. Des espèces sans reçu, c'est ainsi que les dépôts disparaissent. |
Reconnaître la sous-location qui va coûter cher
Le motif est reconnaissable. Pression pour décider aujourd'hui, demande de dépôt avant la visite, refus de montrer l'autorisation, contrat impossible à signer parce que la personne est à l'étranger, loyer très au-dessus de ce que l'appartement peut valoir. Deux de ces signaux ensemble suffisent à partir.
La version saine est ennuyeuse. Vous visitez, vous rencontrez la personne, vous voyez l'autorisation, vous signez un contrat, vous payez par virement et vous gardez le justificatif.
Le virement compte aussi parce qu'il laisse une trace. La Suède fonctionne de toute façon sur des paiements traçables, habitude à adopter vite, et un dépôt payé en espèces sans reçu est la seule chose que vous ne pourrez pas prouver ensuite. Avant l'entrée, vérifiez aussi la hemförsäkring, les deux contrats d'électricité et le règlement de la tvättstuga.
| En suédois | Ce que ça veut dire | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Jag vill se lägenheten först. | Je veux d'abord voir l'appartement. | Ne payez jamais avant une visite. Jamais. |
| Jag betalar via banköverföring. | Je paie par virement bancaire. | Crée la trace dont vous pourriez avoir besoin. |
| Kan jag få kontraktet i förväg? | Je peux avoir le contrat à l'avance ? | À lire avant d'être debout dans l'entrée. |
| Jag återkommer i morgon. | Je vous réponds demain. | La phrase qui désamorce la pression à signer tout de suite. |
Sources
- Hyra ut bostad i andra hand - Sveriges Domstolar2023-09-15
- Hyra ut bostadsrätt i andra hand - Sveriges Domstolar2023-09-15
Les règles et les délais changent. Vérifiez la page officielle correspondant à votre cas avant d'agir sur ce que vous lisez ici.
Les questions qu'on pose
- La sous-location est-elle légale en Suède ?
- Oui, avec autorisation. Sveriges Domstolar indique qu'il faut d'abord l'accord du bailleur ou de la commission des baux, et que louer sans permission fait courir le risque de perdre l'appartement. Pour un logement en coopérative, l'accord vient de l'association, ou de la commission si celle-ci refuse.
- Qu'est-ce qu'un motif valable de sous-location ?
- Le terme légal est beaktansvärda skäl, un motif sérieux. Les exemples donnés par les commissions sont l'absence temporaire pour travail ou études ailleurs, la maladie, ou l'essai d'une vie commune. Vouloir un revenu locatif n'est pas en soi un tel motif.
- Combien peut coûter une sous-location ?
- Le loyer ne peut pas dépasser la skälig hyra au sens du chapitre 12, article 55 du jordabalken. Dans une location, il s'ancre sur le loyer de première main, avec un supplément possible pour les meubles ou des extras comme une place de parking. Un locataire qui surfacture peut être condamné à rembourser le trop-perçu.
- Combien de temps dure une autorisation ?
- Elle est normalement donnée pour un an à la fois, avec des durées plus longues possibles dans certains cas, par exemple une mission à l'étranger. Si une sous-location est présentée comme indéterminée, demandez à voir l'autorisation et sa date de fin.
- Puis-je m'inscrire au registre à l'adresse d'une sous-location ?
- En général oui si vous y vivez, et cela doit être convenu dans le contrat, parce que l'inscription auprès de Skatteverket décide où arrive votre courrier officiel. N'acceptez pas une sous-location qui interdit l'inscription sans mesurer ce que cela coûte en démarches.
Vous connaissez quelqu'un qui vient d'arriver ?
